Le contrat de syndic décrypté : ce qui est inclus, ce qui ne l'est pas, et comment comparer

Temps de lecture : 7 minutes | Mis à jour : mars 2026 | Catégorie : Vie de la copropriété

Changer de syndic, c'est bien. Savoir lire et comparer les contrats de syndic, c'est mieux. Le contrat de syndic est un document réglementé depuis le décret du 26 mars 2015, modifié par l'ordonnance du 30 octobre 2019 et son décret d'application du 2 juillet 2020. Il distingue les prestations forfaitaires (incluses dans les honoraires annuels) et les prestations particulières (facturées en sus). C'est dans cette distinction que se joue la réalité du prix.

Le forfait de base : ce qui est toujours inclus

Le contrat-type imposé par la réglementation liste les missions qui relèvent du forfait annuel. Il s'agit de la gestion courante de la copropriété.

Administration générale : convocation et tenue de l'AG annuelle (une par an), rédaction et diffusion du PV d'AG, tenue de la comptabilité, préparation et envoi des appels de fonds, ouverture et gestion du compte bancaire séparé, souscription et gestion du contrat d'assurance de l'immeuble, tenue et mise à jour du carnet d'entretien et de la fiche synthétique.

Gestion technique : visites de l'immeuble (le nombre annuel doit être précisé au contrat), gestion des sinistres (déclaration et suivi), passation et suivi des contrats d'entretien courant, gestion du personnel de la copropriété (gardien).

Relations avec les copropriétaires : réponse aux courriers et sollicitations courantes, transmission des documents sur demande, mise à disposition de l'extranet copropriétaire.

Les prestations particulières : ce qui est facturé en plus

C'est ici que les différences entre syndics se creusent. Les prestations particulières couvrent tout ce qui sort de la gestion courante.

AG supplémentaires : toute AG extraordinaire au-delà de l'AG annuelle incluse dans le forfait.

Travaux : suivi de travaux votés en AG (hors entretien courant). Les honoraires de suivi de travaux sont généralement calculés en pourcentage du montant HT des travaux (entre 2 % et 4 % selon les syndics et la nature des travaux).

Contentieux : suivi des procédures de recouvrement des charges impayées (mise en demeure, suivi de dossier avec l'avocat, représentation en justice). Depuis la loi ALUR, ces honoraires sont plafonnés par décret.

État daté : document transmis au notaire lors de la vente d'un lot. Son coût est plafonné par décret.

Prestations spécifiques : gestion d'un sinistre complexe, mise en conformité réglementaire, constitution d'un dossier de subvention (MaPrimeRénov', par exemple).

Les pièges à connaître

Le forfait bas + les prestations particulières élevées. Certains syndics affichent un forfait attractif mais facturent massivement en prestations particulières. L'AG extraordinaire à 800 €, la mise en demeure à 50 €, l'état daté au plafond réglementaire : la facture réelle peut doubler le forfait annoncé.

Le nombre de visites d'immeuble. Le contrat doit préciser le nombre de visites annuelles incluses dans le forfait. Un syndic qui ne visite l'immeuble qu'une fois par an ne peut pas assurer un suivi technique sérieux. Vérifiez ce point.

Les honoraires de suivi de travaux. Un pourcentage de 3 % sur un chantier de 500 000 € représente 15 000 € HT d'honoraires syndic. C'est un poste significatif qu'il faut négocier avant de voter les travaux, pas après.

Les frais de reprographie et d'envoi. Certains contrats facturent l'envoi de chaque courrier recommandé, la photocopie de chaque document. Ces micro-coûts s'additionnent.

Comment comparer deux contrats

Ne comparez jamais les forfaits seuls. La méthode :

Étape 1 : listez les événements prévisibles de votre copropriété sur les 12 prochains mois : nombre d'AG prévu, travaux en cours ou votés, contentieux d'impayés, sinistres ouverts, mutations de lots prévisibles.

Étape 2 : chiffrez le coût total pour chaque candidat : forfait + prestations particulières estimées sur la base des événements listés. C'est le coût global annuel qui compte.

Étape 3 : comparez les engagements qualitatifs : nombre de visites, délai de réponse aux sollicitations, outils numériques (extranet, gestion dématérialisée), assurance RC professionnelle et garantie financière.

Étape 4 : vérifiez les références. Demandez à contacter des conseils syndicaux de copropriétés gérées par le candidat. C'est la meilleure façon de se faire une idée concrète de la qualité de service au quotidien.

La durée et la résiliation

Le mandat du syndic est voté en AG pour une durée maximale de 3 ans. Il prend effet à la date de l'AG qui le désigne.

Le renouvellement n'est jamais tacite : il doit être voté explicitement en AG, à la majorité de l'article 25 (avec passerelle 25-1).

La révocation en cours de mandat est possible à la majorité de l'article 25, pour juste motif (manquement aux obligations, faute de gestion). En l'absence de juste motif, le syndic révoqué peut demander des dommages-intérêts.

FAQ

Le syndic peut-il modifier ses honoraires en cours de mandat ?

Non. Les honoraires sont fixés par le contrat voté en AG. Toute modification nécessite un nouveau vote. Le syndic peut en revanche proposer un avenant à l'AG suivante.

Les prestations particulières doivent-elles être votées en AG ?

Les tarifs des prestations particulières figurent dans le contrat de syndic voté en AG. Leur application ne nécessite pas de vote supplémentaire, c'est le contrat qui fait foi. En revanche, les honoraires de suivi de travaux doivent être précisés dans la résolution de vote des travaux.

Peut-on négocier le contrat de syndic ?

Oui. Le contrat-type est un minimum réglementaire, pas un maximum. Le conseil syndical peut négocier le nombre de visites, les tarifs des prestations particulières, le pourcentage de suivi de travaux, et les engagements de service.

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