.png)
Loi Le Meur et Airbnb en copropriété : ce qui change pour les syndics et les copropriétaires
Temps de lecture : 8 minutes | Mis à jour : mars 2026 | Catégorie : Réglementation
La location meublée de tourisme type Airbnb dans les immeubles en copropriété est devenue un sujet de crispation majeur. Nuisances, rotation des occupants, dégradation des parties communes, sentiment d'insécurité : les plaintes des copropriétaires se multiplient depuis des années, sans que les syndics et conseils syndicaux disposent d'outils vraiment efficaces pour agir.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, change la donne. Pour la première fois, les copropriétés disposent de leviers concrets pour encadrer ou interdire la location de meublés de tourisme dans leurs immeubles. Les dernières dispositions entrent en vigueur au printemps 2026.
Ce que la loi Le Meur change pour les copropriétés
Jusqu'à la loi Le Meur, une copropriété qui souhaitait interdire la location en meublé de tourisme devait recueillir l'unanimité des copropriétaires, condition quasiment impossible à réunir dans un immeuble de taille significative.
La loi introduit trois changements majeurs pour les copropriétés :
Un vote à la majorité des deux tiers (article 26 d) de la loi de 1965, dans sa rédaction issue de la loi Le Meur) permet désormais d'interdire la location de meublés de tourisme par modification du règlement de copropriété. C'est le changement le plus significatif.
Une obligation de transparence dans les nouveaux règlements de copropriété : depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau règlement doit mentionner explicitement si la location de meublés de tourisme est autorisée ou interdite.
Une obligation d'information du syndic : tout copropriétaire (ou locataire autorisé) qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic, qui inscrit un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine AG.
L'interdiction par vote en AG : comment ça marche
C'est le cœur de la loi pour les copropriétés. L'assemblée générale peut désormais voter l'interdiction de la location en meublé de tourisme à la majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix).
Mais attention : cette possibilité est soumise à une condition préalable. Le règlement de copropriété doit contenir une clause de destination résidentielle restrictive, typiquement une clause dite d'habitation bourgeoise exclusive, qui réserve les lots d'habitation à un usage strictement résidentiel, sans activité commerciale.
Si le règlement de copropriété ne contient pas une telle clause, ou s'il autorise les activités commerciales dans certains lots, le vote d'interdiction n'est pas possible sur ce seul fondement. Il faudra alors s'appuyer sur d'autres outils : trouble anormal de voisinage, non-respect de la destination de l'immeuble, ou action en justice sur le fondement de l'article 9 de la loi de 1965.
⚠️ Le dispositif pourrait faire l'objet de contestations constitutionnelles, certains commentateurs estimant qu'il porte atteinte au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre. C'est un point à suivre.
L'obligation d'information du syndic
La loi crée un nouvel article 9-2 dans la loi de 1965 : lorsqu'un lot fait l'objet d'une déclaration en meublé de tourisme, le copropriétaire (ou le locataire autorisé) doit en informer le syndic.
Le syndic a alors l'obligation d'inscrire un point d'information relatif à l'activité de location de meublés de tourisme au sein de la copropriété à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Ce n'est pas un vote, c'est un point d'information. Mais il a un double intérêt : il force la transparence (plus de locations « cachées ») et il ouvre le débat en AG, ce qui peut conduire à un vote d'interdiction si les conditions sont réunies.
L'enregistrement obligatoire et le DPE
Enregistrement national
À compter du 20 mai 2026, toute mise en location d'un meublé de tourisme, y compris les résidences principales, doit faire l'objet d'un enregistrement via un téléservice national. Le propriétaire obtient un numéro d'enregistrement unique qui doit figurer sur toutes les annonces.
Les mairies peuvent suspendre ou retirer cet enregistrement en cas de non-respect des règles (absence de DPE, dépassement du plafond de jours, arrêté de péril…).
Les sanctions sont significatives : jusqu'à 10 000 € d'amende en cas d'absence d'enregistrement, et jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou de faux numéro.
DPE obligatoire
Les meublés de tourisme (hors résidences principales) doivent désormais disposer d'un DPE classé entre A et E. À compter du 1er janvier 2034, le seuil passera à la classe D, alignant les meublés de tourisme sur les exigences applicables aux logements décents en location longue durée.
Les communes peuvent refuser ou retirer l'autorisation de changement d'usage si le logement ne respecte pas ces seuils.
La fiscalité : la fin de l'avantage Airbnb
La loi Le Meur modifie le régime fiscal micro-BIC des meublés de tourisme, applicable aux revenus perçus depuis le 1er janvier 2025 :
- Meublé non classé : abattement ramené à 30 % (plafond 15 000 €), contre 50 % avant la loi
- Meublé classé / chambres d'hôtes : abattement ramené à 50 % (plafond 77 700 €), contre 71 % avant la loi
L'objectif est de réduire l'écart fiscal entre la location meublée de tourisme et la location longue durée, pour que le choix de l'Airbnb ne soit plus motivé par la seule optimisation fiscale.
Les pouvoirs renforcés des maires
La loi Le Meur donne aux communes de nouveaux leviers :
Réduction du plafond de jours. Les communes peuvent abaisser la durée maximale de location d'une résidence principale de 120 à 90 jours par an, par délibération motivée.
Zonage dans le PLU. Les communes peuvent désormais identifier dans leur Plan Local d'Urbanisme des zones réservées aux résidences principales, où la transformation en meublé de tourisme sera interdite.
Contrôle renforcé. Les mairies accèdent directement aux données transmises par les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel…) et peuvent bloquer les annonces non conformes.
Autorisation de changement d'usage. Pour les résidences secondaires, toute location en meublé de tourisme nécessite une autorisation de changement d'usage, y compris en dehors des zones tendues, si la commune constate un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.
Le rôle du syndic face aux meublés de tourisme
Le syndic est en première ligne. Ses obligations et leviers d'action :
Réceptionner les déclarations. Tout copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit informer le syndic. Le syndic inscrit le point d'information en AG.
Préparer le terrain pour un vote d'interdiction. Si le conseil syndical ou des copropriétaires souhaitent interdire les meublés de tourisme, le syndic doit vérifier la faisabilité juridique (clause du règlement de copropriété, destination de l'immeuble) et préparer la résolution pour l'AG.
Agir en cas de troubles. En cas de nuisances avérées liées à un meublé de tourisme (bruit, dégradations, sécurité), le syndic peut mettre en demeure le copropriétaire concerné et, si nécessaire, engager une action en justice sur le fondement du trouble anormal de voisinage ou du non-respect du règlement de copropriété.
Informer les copropriétaires. La loi est complexe et ses effets dépendent fortement de la rédaction du règlement de copropriété. Le syndic a un rôle pédagogique pour expliquer aux copropriétaires ce qui est faisable, et ce qui ne l'est pas.
FAQ
Mon voisin loue en Airbnb. Le syndic peut-il l'interdire ?
Le syndic ne peut pas interdire unilatéralement une location. Il faut soit un vote en AG à la majorité des deux tiers (si le règlement contient une clause d'habitation bourgeoise), soit une action en justice si les nuisances sont caractérisées. Le point de départ est de vérifier ce que prévoit le règlement de copropriété.
La loi Le Meur interdit-elle Airbnb ?
Non. La loi n'interdit pas la location meublée de tourisme. Elle renforce l'encadrement en donnant des outils aux communes et aux copropriétés pour réguler cette activité. La location reste possible dans le respect des règles d'enregistrement, de DPE, de plafond de jours et du règlement de copropriété.
Je suis bailleur et je loue en meublé de tourisme. Quels sont les risques ?
Depuis la loi Le Meur : amende jusqu'à 10 000 € sans enregistrement, 20 000 € pour fausse déclaration, suspension de l'enregistrement par la mairie, obligation de DPE classé A à E, et possibilité d'interdiction par vote en AG de copropriété. La fiscalité est aussi moins favorable qu'avant.
Le dispositif d'interdiction peut-il être remis en cause ?
Certains commentateurs estiment que la possibilité d'interdire les meublés de tourisme par un vote aux deux tiers pourrait être contestée sur le terrain du droit de propriété et de la liberté d'entreprendre. C'est un point qui mérite d'être suivi, sans qu'il remette en cause l'application du texte à ce stade.
Que faire si notre règlement ne contient pas de clause d'habitation bourgeoise ?
Le vote d'interdiction aux deux tiers n'est alors pas directement applicable. Mais d'autres leviers existent : action en trouble anormal de voisinage, vérification du respect de la destination de l'immeuble, ou encore signalement à la mairie si le logement n'est pas enregistré ou dépasse le plafond de jours.
Les locations Airbnb posent problème dans votre copropriété ? MY SYNDIC accompagne les copropriétés d'Île-de-France dans l'analyse de leur règlement, la préparation des résolutions en AG et la gestion des contentieux liés aux meublés de tourisme. Contactez-nous pour un conseil personnalisé.
Sources
- Légifrance, Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 : legifrance.gouv.fr
- Vie-publique.fr, Loi du 19 novembre 2024 : vie-publique.fr
- Village de la Justice, Locations Airbnb en copropriété : village-justice.com
- Dexteria Avocats, Loi Le Meur : Airbnb en copropriété : dexteria-avocats.fr
- Légifrance, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : legifrance.gouv.fr
